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被叫停的“公益”迷局 聲稱購房返還50%房款

貴州扶貧基金會在小區內放置的“購房返補貼”大幅廣告。(受訪者供圖/圖)

(本文首發于2019年3月21日《南方周末》)

“如果僅從公益項目的運作而言,是可探討的”,中國慈善資產管理論壇秘書長劉文華指出,補貼的前提是提高房價,讓這一項目既不屬于公益捐贈也不合規。

“買房返還補貼”,“圓你購房夢”的公益慈善項目,何以成為以“公益”或者“利益”為名的陷阱?

2015年,在湖北、貴州、河南、陜西、江西、江蘇、四川、重慶、云南等多個省份相繼出現了一種“買房返還補貼”的房屋促銷模式,這種“公益購房補貼”模式由開發商、基金會和購房者三方組成,以公益慈善為名,參與房地產促銷返利。

分20年返還50%房款的優惠補貼,吸引了許多三四線城市的低收入人群,他們涌入商品房市場,湊出首付,簽下合同,還上貸款——但項目運行不久就出現補貼款不能到位的情況。

民政部表示,已在全國范圍內叫停這種“公益補貼購房”項目,已有兩家公益基金會——北京中旭公益基金會和廣州華宇扶貧基金會(下文簡稱“華宇基金會”)被民政部門撤銷登記。調查中,南方周末記者發現,過去數年間,還有包括貴州扶貧基金會、云南同行公益基金會在內的多家基金會參與到了這場逐利循環中。

有這好事?

作為樓盤項目經理的趙明沒有想到,他負責的湖北省監利縣人信城樓盤銷售項目,會遇上“買房返還補貼”的好事。當時監利縣新區新開發樓盤較多,銷售壓力較大。

據2015年監利縣房產管理局公布的數據顯示,主城區只有15萬常住人口的監利縣,在2014-2015年間,房產存量陡增25萬平方米。那一年,湖北出現了很多“買房返還補貼”的廣告,在趙明的印象中,廣州市華宇扶貧基金會在其中廣告打得最多。

據天眼查顯示,華宇基金會于2014年9月15日成立,原始基金數額200萬元,由理事長梁民出資,是在廣州市民政局注冊的地方性非公募基金會。

據趙明回憶,當時華宇基金會主動找上門提出合作。“他們說這種合作是國家一種新型的購房補貼形式,利國利民。”趙明告訴南方周末記者,華宇基金會提供了一套理想的運作模式,和大多數“買房返還補貼”的套路一致。

開發商以高于樓面價約20%的價格劃撥一批房屋,作為“專項扶貧房”出售給購房者;開發商得到購房款后,將購房款中的20%一次性捐贈給公益基金會;公益基金會拿到錢款,通過投資、運作獲利,分20年返還給購房者50%的房款,實現宣傳中“買房返還補貼”的效果。

為提高可信度,華宇基金會向趙明提供了各類合法性資質文件:包括廣州市民政局同意設立基金會的批復、廣州市民間組織管理局蓋過章的基金會章程、基金會法人登記證書、組織機構代碼證、稅務登記證等。

“我所在的房地產公司開發過十幾個項目,也有單獨的法務部進行審核,這個項目從流程來看天衣無縫。”趙明說,為了核查基金會的合法性,他還上了政府部門的官網一一核查這些證書的真實性。

審核時法務部門也問趙明,如果華宇基金會20年內補貼不返還了怎么辦?

華宇基金會的回應是,收到捐贈房款后,資金將委托銀行進行賬戶監管,由中植系集團公司紅信資本進行資金保值增值。與此同時,為保障收益,他們會為購房者購買一份20年、現金價值與返還資金差不多的保單保障20年的補貼返利。

聲稱雄厚的社會關系、倚靠著資本集團和闊綽華麗的總部,為華宇基金會添了幾分可信度,也吸引了一些樓盤銷售代理的加盟。四川的一位樓盤銷售代理萬昊東告訴南方周末記者,當時華宇基金會提出促銷返利方案,他們也有些躊躇不定,基金會出資將他們帶去了深圳市京基100大廈的總部參觀。

“裝修非常豪華,加上他們提到的雄厚背景,我就信了,答應代理他們的項目,交了50萬的押金,參與四川的樓盤促銷項目。”萬昊東說。

(梁淑怡/圖)

紛紛上當

購房者也對“買房返還補貼”的優惠動了心。

退伍軍人陳康是人信城的一名業主。在華宇基金會印制的購房補貼/創業扶持公益資助申請表中,首套房、改善型住房、低收入困難家庭、勞動模范、教師、現/退役軍人、義工等15種情形均可申請購房補貼。陳康回憶,他的申請“遞上去很快就批準了”。

2015年底,陳康從部隊退伍,回家時父親已經將購房合同簽好了。他覺得自己當時應該勸父親更慎重,但是看到這么大幅度的優惠,為期一年的補貼也按時發放了,就沒再追究。

人信城的新房,售價3500元/平米,參加“買房返還補貼”的房,則升到了4300元/平米,陳康買的新房總價52萬元,每月需還貸1700多元,有了補貼后自己只還八百多元。

2015年到2016年間,華宇基金會推行的這種購房模式,在湖北受到了開發商和購房者的熱烈支持。人信城有16戶得到了華宇基金會的購房補貼款。“本來還有更多購房者會參與這個項目,后期貸款銀行的一個領導來檢查,說我們靠金融杠桿抬高房價又返利,風險太大,把剩余幾十戶的貸款叫停了。”趙明后來很感謝這位銀行領導。

但沒等到購房者住進新房,這種模式就出現了問題。2016年底,人信城16戶居民和其他樓盤的購房補貼停發了,要不回來的還有萬昊東這些銷售代理們的押金以及與華宇基金會有過商業項目合作的資金。

據南方周末記者統計湖北、云南、山東五家房地產公司的數據,共有240戶補貼出現了停發,涉及1595萬元,但與華宇基金會簽訂過捐贈協議的公司遠不止于此。

貴州的“公益項目”

彼時,四川、云南、陜西等多個省市都出現了類似的“購房補貼”模式,搜索相關新聞,“五折購房”“專項基金”“扶貧資助”等字眼出現在多個新聞報道中,模式大同小異。

2015年12月,貴州省六盤水市盤縣(2017年改設盤州市)的李源看到由貴州省扶貧基金會在當地推出的購房補貼“公益項目”。

據主辦項目的貴州省扶貧基金會代理事長兼秘書長黃玲介紹,貴州省扶貧基金會借鑒省外基金會的成功模式,設立了置業補貼專項基金,“旨在創新房地產業參與社會扶貧的機制和模式”。

隨后的2016年,黃玲曾出席貴州多個縣市的“置業補貼”啟動儀式,發表的講話中多次提及“學習省外先進經驗”。南方周末記者多方證實,這一省外經驗即為華宇基金會的運作模式。

實際上,最先看到“先進經驗”的并非是貴州省扶貧基金會,而是貴州盤縣當地的房地產商——貴州市恒福房地產開發有限公司。該公司的兩處樓盤正處于低迷期,得知華宇基金會的運作模式后,主動找到貴州省扶貧基金會尋求合作。

作為公募基金會,貴州省扶貧基金會具有一定公信力,可向大眾募款,其主管單位為貴州省扶貧開發辦公室。

據貴州省扶貧基金會工作人員楊凱介紹,他們曾對華宇基金會的運作模式是否可行做過測算,并請律師事務所進行評估,評估結果是,由恒福地產提供20%的房價款,進行理財后能覆蓋后續補貼,但楊凱并未向南方周末記者提供相應的評估報告。

2015年12月,貴州省扶貧基金會與恒福地產于盤縣舉行“圓你購房夢”活動啟動儀式,當地的副縣長出席了這一活動。之后,原來處于觀望狀態的人紛紛加入購房行列。“那幾天搞了活動嘛”,今年47歲的錢俞很快提交了身份證、戶口本等資料,隨后接到電話稱已通過置業補貼申請。

恒福地產在原來的宣傳中強調限購一百戶,在當天的剪彩活動中,又補充一百戶名額。“實際上有六百多戶”,據錢俞介紹,與貴州省扶貧基金會簽訂置業補貼協議的有462戶,開發商在項目停止后還私自與購房者簽訂了兩百余戶,涉及金額八千余萬。

討要說法

2016年年底,補貼停發后,趙明等人開始頻繁跑廣州市民政局,希望主管部門介入。廣州市民政局工作人員回復,華宇基金會確實在廣州市民政局登記注冊,但僅作為登記管理單位,廣州市民政局無法幫忙討回補貼款。

但早在2016年1月19日,廣州市民政局發布公開聲明,指出,“我局從無參與基金會的任何商業活動,也從未授權、委托或批準任何單位(個人)開展此類活動,基金會的民事商業行為產生的法律責任由基金會自行承擔,與我局無關。如有基金會違反相關法律法規行為的,一經發現,我局將依法依規進行處理。”

廣東恩友財務聯合發起人周早英告訴南方周末記者,民政部門的日常監管主要形式集中在社會組織每年提交的年報、日常重大事項報批、每年按一定比例的抽查,同時對發現異常的社會組織開展重點檢查,檢查過程會邀請第三方的會計師事務所對被查的組織進行審計。如果組織按規定提交報告,對重大事項沒報備,會存在監管部門未能及時發現異常運營的情況。

趙明這時才意識到華宇基金會宣傳冊上注明的“廣州市民政局全程監管”是一紙謊言,這個“公益項目”很可能是一場徹頭徹尾精心策劃的“騙局”。

發現陷入“騙局”以后,趙明及購房者們開始報案,他們找到廣東省公安廳、深圳京基100片區的110、湖北當地的經偵部門,但是都沒有辦法立案。

湖北敏訥律師事務所律師馬劍偉對南方周末記者解釋,中國法律語境中,“欺詐”一詞存在于刑事法律和民事法律兩個層面,但是,它們的認定標準是不一致的。刑法層面的“欺詐”,是指《中華人民共和國刑法》第二百六十六條規定的詐騙罪的犯罪行為,是行為人以非法占有為目的實施了虛構事實、隱瞞真相,且使受害人陷入認識錯誤行為。購房者及開發商都明白華宇基金會的行為目的,不存在認識錯誤。因此,華宇基金會的行為不構成這一層面的“欺詐”,也就不屬于公安機關及下屬經偵部門的管理范圍了。

民法層面的“欺詐”則因為時效而無法追究。它是指一方故意告知對方虛假情況,誘使另外一方做出錯誤的意思表示。《中華人民共和國合同法》規定,以欺詐手段訂立的合同在一年內可以撤銷,但是,所有購房者與華宇基金會訂立的合同都超過了一年,接受返利也超過了一年,只能要求基金會繼續返利。

2017年底,人信城16戶業主在開發商的協調下,對華宇基金會提起民事訴訟,要求返還之前捐贈的20%購房款。代理律師馬劍偉告訴南方周末記者,這16起官司最后能夠勝訴的關鍵是說服法官認可了購房者跟華宇基金會之間形成的協議實質為借款合同,也就是雙方是一種借貸關系。

2017年10月,官司勝了,梁民卻找不到了,電話無人接聽,判決也因基金會和梁民名下無資產而無法執行。

推卸不掉的責任

與華宇基金會不同的是,貴州省扶貧基金會出具的《置業補貼協議》中并未提及恒福地產將捐贈20%的房款,購房者們深信這是貴州省扶貧基金會的一項公益項目。

2018年9月20日,李源突然接到銀行電話,稱銀行卡的余額不足,不能支付房貸,查詢后得知,貴州省扶貧基金會的補貼也未能到賬。購房者相互一問,都沒有收到補貼。他們陸續找到貴州省扶貧基金會及其主管單位,對方給出的解釋是,恒福地產幾處樓盤被查封,要等樓盤恢復正常才能續上補貼。

李源等人無法理解,他們是與貴州省扶貧基金會所簽的協議,與恒福地產無關。這個“公益”項目出了什么問題?

2019年1月,貴州廣播電視臺播出的調查節目中,貴州省扶貧基金會秘書長黃玲向購房者解釋,恒福地產捐贈2700萬元給貴州省扶貧基金會,隨后貴州省扶貧基金會又將4300萬元借給恒福地產進行理財,理財的收益用于補貼。2018年8月,恒福地產陷入股權糾紛,法院凍結該公司的資產。“我們哪來的錢補貼。”黃玲說。

貴州扶貧基金會的借貸行為合規嗎?這套模式真的是因為地產公司的原因而陷入困境嗎?這套模式是否存在問題?

從商業邏輯上,中原地產首席分析師張大偉認為“買房返還補貼”的模式,“這可能涉及騙貸”,補貼合作房如比其他房價高,就意味著“100萬的房子從銀行借出120萬”,借款銀行利益可能受損,一旦追究,購房者及開發商都將受到影響。

同時,這一運作模式還涉嫌非法集資,依據最高法的司法解釋,上述模式符合“未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式吸收資金”“承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報”兩條定義。

存在灰色地帶

“如果僅從公益項目的運作而言,是探討的。”中國慈善資產管理論壇秘書長劉文華提出,房地產開發商向公益基金會捐贈,基金會將捐贈資金進行投資理財,獲取收益的同時,補助特定人群,符合公益項目運作邏輯。

“但是有補貼的房價比沒補貼的房價高。”是對捐贈增加不合理的附加條件,如此一來,這一項目也不屬于公益捐贈,不合規,他又補充道。

北京師范大學法學院講師、《中國非營利評論》執行主編馬劍銀認為,“這也涉及公益倫理問題”。

僅從運營模式而言,要討論“這是公益行為還是房地產促銷行為”。馬劍銀指出,如果貴州省扶貧基金會存在向恒福地產進行借貸的行為,則涉嫌嚴重違規。依據民政部2012年發布實施的《關于規范基金會行為的若干規定》,基金會不得向個人、企業直接提供與公益活動無關的借款。

馬劍銀認為,目前貴州省扶貧基金會將資金交給恒福地產進行理財的說法,過于模糊,還應當具體情況具體分析。如若通過金融投資公司進行投資理財,仍在法律許可范圍內,這里存在一定的灰色地帶。

目前,貴州省扶貧基金會的“買房返還補貼”已經引起貴州省委省政府及盤州市政府高度重視,介入調解。貴州省扶貧基金會的主管單位,貴州省扶貧開發辦公室社會扶貧處處長彭剛向南方周末記者表示,在相關問題解決后,將對貴州省扶貧基金會進行調查及處罰。

貴州省扶貧基金會、貴州恒福房地產有限公司目前提出的方案是收回與貴州省扶貧基金會的協議,與恒福地產重新簽訂協議,置業補貼降至20%,并于兩年內結清。

李源和錢俞等人認準自己的置業補貼協議是與貴州省扶貧基金會簽下的,并不認可這一方案。錢俞說,當年很多人咬牙以更高房價買下房子,還盼著補貼能減輕房貸。

(應受訪者要求,趙明、李源、錢俞為化名)

編輯:燕青

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