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70城房價漲幅回落 下半年資金壓力或迫使房企降價

  調控深度發酵,房價上漲乏力。

  7月15日,國家統計局發布6月70個大中城市房價變化情況。與5月相比,各主要城市的房價雖然仍保持上漲局面,但漲幅有所收窄。其中最重要的兩個特點在于:從物業類型來看,二手房價格漲幅下滑明顯;從城市層級來看,一、二線城市房價漲幅均受到遏制。

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  這種情況并不令人意外。從今年第二季度開始,針對部分區域出現的樓市“小陽春”,監管層采取多重手段進行調控,很好地遏制了市場的非理性反彈局面。與去年同期相比,今年的商品房成交面積始終保持負增長。在交易量沒有明顯提升的情況下,房價大幅升溫的基礎也不復存在。

  其中,5月18日住建部預警的蘇州、佛山、大連、南寧4個城市中,大連6月二手房價環比漲幅為0.5%,環比收窄0.5個百分點;南寧漲幅為0.7%,環比收窄0.5個百分點。

  對于購房者來說,好消息還在于,監管層正收緊房企的融資閘口,大量信托資金已經無法進入房地產業。迫于資金壓力,房企仍有繼續做出價格讓步的可能。

  二手房降溫明顯

  盡管限價、限購、限售等調控政策會直接影響新房市場,但在6月,二手房價格的變化幅度明顯大于新房。當月,有20個城市的二手房價格出現環比下降,創今年以來新高。而同期新房價格下降的城市僅有5個。

  平均來看,6月全國70個大中城市二手房價格環比上漲0.28%,相比4月份的0.53%、5月份的0.43%,退燒明顯。新房方面,70個大中城市價格環比上漲0.66%,僅收窄0.05個百分點。

  二手房由于分散、隨機的特征,往往被視為整體市場的風向標。貝殼研究院首席分析師許小樂認為,去年下半年以來,熱點城市二手房供應量明顯增多,帶動了價格出現下降。他認為,在調控的影響下,未來新房價格的走勢將與二手房趨于一致。

  從城市能級上看,一、二線城市的房價漲幅均受到遏制。6月,4個一線城市的新房、二手房價格漲幅均有所收窄;31個二線城市新房價格漲幅持平,但仍處在0.8%的相對高位,二手房價格漲幅收窄。

  盡管三線城市的二手房價格漲幅有所擴大,但市場人士并不擔心。中原地產首席分析師張大偉認為,今年3月以來的“小陽春”現象,主要發生在一二線城市中,目前看來,這些市場已經受到“精準打擊”。相比之下,三線城市將隨著棚改規模的縮減而出現自然降溫。

  張大偉表示,房地產市場已經從3-4月份的“小陽春”,過渡到5-6月份的快速退燒。這其中,“一城一策”思路下的調控作用明顯。

  根據中原地產的統計,今年4月至6月,全國出臺房地產調控政策的頻率為60次、41次、46次,月均調控頻率相當于3月的三倍以上。從手段上看,除了常規的限售、限價、限貸外,房價預警機制也開始發揮作用。4月以來,共有10個城市因房價上漲過快被住建部“點名”。

  21世紀經濟報道記者在蘇州調研時發現,5月11日和16日,蘇州先后發布兩份調控文件,對工業園區、高新區獅山片區進行精準調控。5月24日,蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會,提出全年房價漲幅控制在5%以內、新房備案價不高于4萬、下調土地出讓指導價等多項措施。

  這一系列“組合拳”打出后,蘇州樓市供需雙方的預期迅速出現變化,新房和二手房成交迅速放緩。到6月,蘇州市場的熱度已經明顯下降。

  資金壓力逐漸凸顯

  實際上,若拉長時間周期來看,今年以來的總體房價漲勢并不算夸張。上海易居研究院指出,在這一輪市場周期中,70城房價(環比)漲幅曾在2018年7月至8月進入1.0%以上的“過熱區間”,但隨后在不斷調控中回落。從2018年10月至今,70城房價平均漲幅始終處在0.2%-0.6%的區間內。

  該機構認為,隨著市場的繼續降溫,預計下半年房價漲幅會繼續收窄,并可能墜入低于0.2%的偏冷區間。

  大部分受訪者認為,目前房地產市場面臨的政策壓力主要來自于兩個方面。

  一是“一城一策”持續推進。今年6月,洛陽、呼和浩特、大理、西安四城的新房價格環比漲幅超過1.5%,仍然被認為是過熱區域。其中,西安新房同比漲幅達到25.2%,位居70大中城市之首。這些城市都被認為將迎來調控政策的施壓。

  上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出,西安的案例反映出,部分二線城市在實施人才新政后,房地產市場出現異動。這類城市也將受到政策的“重點關照”。

  自去年12月以來,西安新房價格環比漲幅已連續7個月領跑70大中城市。由于房價漲幅過大,今年6月20日,西安曾發布調控政策,將新落戶居民的購房門檻設置為“落戶滿1年,或連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)”,同時將非戶籍居民的購房門檻提高為五年社保或納稅證明。西安還將臨潼區納入住房限購范圍。

  另一個壓力來自于資金面的收緊。5月17日,銀保監會發文,強調針對房地產融資項目進行嚴格管控。從今年第二季度開始,監管層對信托公司的房地產項目進行摸底檢查,并要求部分公司進行控制,從此,信托資金進入房地產被嚴格管控。

  華泰證券指出,“歷史來看,房地產行業融資政策的變化往往源于土地市場的波動。”現階段融資監管的意圖在于,通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度,從而平穩房地產市場銷售終端預期,降低房企未來潛在經營風險。

  但這一舉措也將給房企帶來資金壓力,近期房企的融資渠道已轉向海外,部分企業的融資成本高達15%。分析人士認為,如果資金壓力過大,下半年不排除房地產企業出現以價換量的可能,從而令房價漲勢繼續收窄,甚至下滑。

  此外,今年房企將迎來債務償還高峰期,可能加劇這一壓力。世聯行指出,今后三年,房地產行業共有1.8萬億的待償債務。分年度來看,2019年至2011年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元,壓力逐年增大。盡管今年的到期債務規模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。


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