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北京富豪半年花386億買2110套別墅

(原標題:北京10萬元+豪宅背后:上半年別墅成交額漲超200%,限競房類別墅混戰)

蟄伏許久的北京豪宅市場,如今迎來了一波行情。

去年末一個個“10萬元+”項目的入市和土拍的再度燥熱,也令北京的豪宅市場再一次充滿想象。

7月15日,央企中海斥資79.4億元競得北京豐臺造甲村地塊,為區域史上第二高總價“地王”,樓面單價達66000元。

合碩機構首席分析師郭毅甚至說:“5萬~7萬元的樓面地價,意味著北京樓市似乎又將駛入10萬元+的激情賽道。”

競逐10萬元+

據中指院數據,2019年上半年,北京市場共成交2110套別墅,成交額385.88億元,環比去年下半年成交額上浮7%,同比去年上半年成交額大漲227%。其中,恒大麗宮以28套、10萬+均價、近40億元成交金額成為上半年北京別墅市場銷冠。

根據“地產營銷人”,上半年豪宅成交排名Top30中,記者統計發現,10萬元+豪宅項目多達10個,最貴的是首創禧瑞都,成交均價超16萬元/平方米,成交6套;其次是使館壹號院、北京壹號院和霞公館,成交均價均超12萬元/平方米。

另外,今年上半年,北京別墅市場總成交面積67.55萬平方米,平均成交價57129元/平方米,環比去年下半年價格增長4000元/平方米,套均價1829萬元/套,環比增加335萬元/套。

而根據貝殼研究院獨家提供給《每日經濟新聞》記者的數據,今年上半年,5000萬元以上級別豪宅銷售占比是2.67%,2000萬~5000萬元級別是15.98%,1500萬~2000萬元級別是10.67%,1500萬元以下級別占比70.67%。

其中,作為北京樓市最獨特的存在,豐臺區今年以來的表現也沒有讓市場失望。據中指院,豐臺區以268.95億元奪得上半年區域銷售金額桂冠,10萬元+項目多達6個,均為中國璽、昆侖域、西府大院等幾年前的地王級地塊項目。根據貝殼研究院提供給《每日經濟新聞》記者的數據,目前北京市場上在售的10萬元+項目(按單價計)有14個,其中豐臺占4個。

就在7月15日,中海歷經56輪,以豐臺區歷史第二高的成績、總價79.4億元拿下造甲村地塊,樓面單價約6.6萬元/平方米,僅次于2015年的葛洲壩樊家村7.7萬元/平方米。限競房已經撐起了北京樓市半邊天,但房企仍不惜重金搶奪豪宅市場。

“在新房高度同質化的情況下,一、二手豪宅熱度都明顯提升,較低的杠桿依賴度使得豪宅市場表現和全市大不相同。”貝殼研究院首席分析師許小樂稱,“現在北京豪宅市場需求穩定,而且市場的需求越來越存量化,新增的市場越來越少,沒有換房的力度,沒有更多增量資源進入存量市場。”

北京富豪半年花386億買下2110套別墅 最貴單價16萬


大興區某限競房項目 每經記者 王佳飛 攝

限競之下

雖然早在2012年政策就已規定不許再建設容積率低于1.0的住宅項目,歷年《北京市新增產業的禁止和限制目錄》也做出了同樣的禁止性規定,但低密度別墅產品仍然以另一種方式出現,尤其是當下的限競房時代。

由于受制于最高限價,加之“70/90”政策,很多限競房項目都被設計成“高層住宅+別墅”。

承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由于是高層,只占少部分土地面積,而項目廣大區域則是被低矮的別墅占據,這樣的設計并未違反相關政策,同時也能滿足開發商在既有天花板下做豪宅產品。

一位業內人士就向《每日經濟新聞》記者談及:“開發商肯定愿意做豪宅,開發成本比高層低,獲客成本也低,單位產品總價高,省心。”

郭毅則表示:“開發相對低密度的產品,有利于實現房企的經濟效益。”

不過另一方面,據記者此前調查,為了節約成本,限競房中的別墅或多或少呈現出了微縮或減配。

以合院別墅為例,表面上別墅的面積為200平方米有余,但有限的空間被分隔成上下三層,一些單層僅60平方米左右。這顯然與真正的別墅有差距。

疊拼別墅就顯得更加“緊湊”。有銷售人員就表示,上戶業主也會配有地下室,通過別墅中的電梯相連,也就是說到自己家中的某個區域,必須通過別人家。

“疊拼就是入門款的別墅。以前叫別墅,現在叫合院、疊拼,其實都是一個意思。”

當下的北京市場,限競房扎堆上市,限競房中的別墅也扎堆上市。

但總體去化水平并不樂觀。

據中原地產數據,包括限競房類別墅在內,從2018年6月10日入市開始,截至2019年6月10日,北京限競房網簽套數合計11976套,網簽套數占供應總量為35%;網簽面積為125萬平方米,按照面積計算,網簽完成率只有31%;也就是說,近七成限競房還未簽約銷售,就已經變為庫存積壓。

根據“70/90”政策的比重推測可知,限競房總庫存積壓面積的其中兩成為改善型大戶型和限競房類別墅。

“現在北京樓市是兩頭熱、中間冷。低的剛需和超高端的豪宅賣得好,中間總價1000萬元以上的‘夾心層’不太好賣。”這是一名豪宅銷售人員自身的觀察,而她口中的‘夾心層’價格區間,正符合限競房類別墅項目。

對這樣的市場現實,有業內人士調侃:“北京幾乎所有豪宅都在暗中降價銷售,網簽價低于備案價。”

位于大興區的限競房項目中海云筑銷售人員這樣告訴記者:“您要是買我們的合院項目會優惠更多,總價高的話優惠力度也大。”

來源: 每日經濟新聞


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