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樓市調控放大招 二手房也買不起了?

3月28日晚間,朋友圈被深圳樓市“三價合一”的消息刷屏。

中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發下發通知,規定商業銀行辦理房屋貸款業務,要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據,并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

讀下來很拗口,簡單來說就是,房屋交易中存在的“陰陽合同”現象將被杜絕。

話說回來,這個政策的威力有多大?全國其他城市是否會跟進出臺類似政策?人們買房是更貴還是更便宜了?



陰陽合同空間被壓縮

三價合一,簡單來說就是成交價、評估價以及網簽價三者要統一。

在人們想來,一筆交易為何會出現三個價格呢?

這還要從房地產市場的特殊性說起。

現實生活中,一般情況下,一套二手房交易會有三個價格。

一個是成交價,所謂的實際成交額。

一個是網簽價,因為網簽價涉及到繳稅問題,通常人們愿意將此價格做低,一般低于成交價。

還有一個是評估價,涉及到在銀行貸款的問題。通常人們為了拿到更高的貸款額度,愿意將此價格做高,一般高于成交價。

這便是房地產市場三個價格的由來。

在以前,人們為了避稅和貸款,曾出現過不少“陰陽合同”。

舉個例子,你想在深圳買一套200萬的房子,首付3成60萬元,正常情況銀行貸款140萬元。

你為了降低首付,說房子價格是250萬元,銀行最終評估為240萬元,以這個價格貸款70%,即168萬元。這樣,首付只需付32萬元,少了28萬元。

現在,官方決定,將三個價格統一,網簽價、評估價不再各自為戰,銀行將以網簽價和評估價最低值確定貸款額度。

這也意味著,二手房的價格評估更加精細化,原來的操作方法可能行不通了。

精準定價必然有助于包括報稅、貸款等業務的統一,既方便核算,也規避了各類虛高報價或做低價格的做法。

“這對深圳樓市是利空。”易居研究院副院長楊紅旭對中新社國是直通車記者表示,深圳二手房市場將大幅降溫,整個市場呈現震蕩下行態勢。

他認為,深圳炒房客比較多,杠桿率偏高,三價合一的執行將使得這一情況得到緩和。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴中新社國是直通車記者,三價合一,是房地產調控落地和細化的一部分。多個系統打通,市場違規操作的空間會越來越小。

值得注意的是,違規陰陽合同的出現可能與現行的一些規定有關。

楊紅旭指出,從房屋總價的角度看,經歷上一輪房價大漲,原來的普通住房很多已經被劃歸為非普通住房范疇。

從繳稅的角度看,普通住房和非普通住房的繳稅不同,一些人為了避免更高的稅額,才選擇了陰陽合同的方式。

換句話說,避免陰陽合同現象,三價合一是一種辦法,但相應的配套措施也應該跟進。

三價合一在全國推廣?

深圳是全國樓市的風向標,此次推行三價合一,其他城市也可能跟進。

胡景暉預判,一些在市場交易方面不規范的城市,可能會跟進。

同策咨詢研究部總監張宏偉對此持相同觀點,他認為市場確實存在不規范的問題,但接下來其他城市是否跟進,也要看深圳等城市的落地效果。

楊紅旭認為,北京、上海利用高杠桿購房的情況少于深圳,在規范陰陽合同方面已有舉措,因此談不上跟進。

除了規范市場交易,三價合一還有更長遠的考慮。

胡景暉認為,三價合一以后,政府可以掌握更真實的房屋交易數據。此前,統計數據不真實的問題,多次被詬病。

政府掌握真實數據的背后,是房地產長效機制的推進目的。

“解決房屋交易環節的不規范問題,期待房地產稅開征,在持有環節增加稅收,減少交易環節稅收。”胡景暉說。

這次三價合一政策推行,某種程度上就是在為房地產長效機制的出臺做鋪墊工作。

三價合一執行的難點,易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為,相關稅務、國土、住房和銀行等部門需要有一個溝通協調機制,在評估價格的共享等方面有較好的溝通機制。

采訪的專家一致認為,隨著信息技術和評估技術的改善,二手房交易的合規性可以得到體現,同時也促進二手房交易中的公平性和穩定性。(張文絞)

編輯:燕青

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